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中央农村工作会议系列解读⑥以改革创新全面激发农村资源要素活力******

  作者:曲颂、夏英、郭君平,中国农业科学院农业经济与发展研究所

  加快建设农业强国,关键靠改革增动力。习近平总书记在中央农村工作会议上强调,“深化农村改革,必须继续把住处理好农民和土地关系这条主线,把强化集体所有制根基、保障和实现农民集体成员权利同激活资源要素统一起来,搞好农村集体资源资产的权利分置和权能完善,让广大农民在改革中分享更多成果。”深化农村改革要在守住集体所有制的前提下,坚持市场化改革取向与保护农民利益并重,全面激活农村各类资源要素,建立农民稳定增收长效机制,为推进乡村全面振兴和加快农业强国建设提供坚实的制度保障。

  改革创新是经济社会发展的永恒主题,农村改革对于全局发展的意义尤为重大。党的十八大以来,农村改革发展取得显著成效,为推进农业农村现代化注入了强大动能。新征程上,建设农业强国目标更高,任务更艰巨,改革创新的“驱动力”也需要更加强劲。

  以推进农村土地制度集成改革激活土地资源

  深化农村改革要以土地制度集成改革为牵引。应始终把“赋予农民更加充分的土地财产权益”作为出发点和落脚点,统筹推进农村承包地、宅基地、集体经营性建设用地等联动改革,发挥改革综合效能,全力激活农村土地资源。

  扎实做好二轮承包到期后再延长30年的整县试点工作,探索多元化延包模式和集体成员权益保障机制,确保农民群众依法公平合理地享受土地承包权益。

  深入探索宅基地“三权分置”有效实现形式,支持农村集体经济组织及其成员采取出租、入股和合作等依法依规盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,并利用好城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,优化农村建设用地布局,支持乡村建设和产业发展。

  建立健全土地增值收益分配机制,兼顾国家、集体和农民利益,同时规范农村集体经济组织收益分配制度,将土地增值收益更多地留在农村、留给农民。

  以完善农村基本经营制度激活市场主体

  巩固完善农村基本经营制度,推动小农户与现代农业发展有机衔接,是建设农业强国的应有之义。一方面,以解决“谁来种地”为导向,突出抓好家庭农场和农民合作社两类新型农业经营主体,加快构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,鼓励新型经营主体与小农户建立契约型、股权型利益联结机制,带动小农户专业化生产,提高小农户自我发展能力。另一方面,以实现“把地种好”为目标,加快形成组织结构合理、专业水平较高、服务能力较强、服务行为规范、全产业链覆盖的农业社会化服务体系。

  加强探索创新,推动农业社会化服务内容、方式和手段创新,推进信息化、智能化同农业社会化服务深度融合。此外,还要加强工商企业租赁农户承包地的用途监管和风险防范,健全资格审查、项目审核、风险保障金制度,维护小农户权益。

  以提升农村集体产权制度改革成果激活集体资产

  目前,全面开展农村集体产权制度改革的阶段性任务已基本完成,巩固提升农村集体产权制度改革成果,拓宽新型集体经济发展路径成为新阶段改革的主要任务。

  要进一步完善农村集体资产股份权能,赋予集体经济组织成员更加清晰而有保障的集体资产权利,继续开展集体资产收益权抵押担保、有偿退出试点。建立全国农村集体资产大数据库,健全农村集体资产各项管理制度,实现数据共享。完善有关税收、土地、金融等配套政策,支持集体经济组织提供统一经营服务、盘活用好集体资源资产,发展壮大集体经济。将深化农村集体产权制度改革与乡村治理机制改革相结合,强化基层组织功能,切实保障农民群众政治上的民主权利、经济上的物质利益。

  以破除二元体制机制障碍畅通城乡要素流通

  城乡融合发展有利于改善农业劳动力和其他要素的组合,提高农业质量效益和综合竞争力。畅通城乡要素平等交换、双向流动的关键在于,坚持农业农村优先发展,在城乡规划布局、要素配置、设施服务、产业发展、生态保护等方面构建起城乡互联和协调发展的体制机制。

  在空间范围上,把县域作为全局性推动城乡融合的突破口,将工业和农业、县城和乡村作为一个整体统筹谋划,依托一体化规划引导县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖,推动形成县乡村功能衔接互补的发展格局。

  在要素保障上,着力破除户籍、土地、资本、公共服务等体制机制弊端,加大财政支持农业农村力度,重点推进城乡教育、医疗卫生和社会保障等基本公共服务一体化建设,建立职业农民、各类人才和工商资本入乡促进机制,吸引更多有情怀、担当、技能的人才带着技术、信息和资金等先进生产要素扎根农村,让农村经济社会发展迸发更大活力。

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百强房企1月拿地额同比下降近三成,集中供地正在“淡出”?******

  2023年1月土地供应、成交量均继续走低,房企拿地节奏明显变缓。从数据来看,百强房企1月拿地总额同比下降29.4%。究其原因,不乏受重点城市集中土拍减少及春节假期错峰的影响。

  回顾2022年22城集中供地来看,计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势,业内人士预计并不乐观。其中,市场热度仍将持续分化,安全应成为今年房企选择城市的重要标准。值得关注的是,各地与“集中供地”也渐行渐远。比如,长沙取消集中推介土地,调整为常态化持续更新,南昌提出退出集中供地,而天津2023年首批供地仅推出1宗地块。

  房企拿地节奏放缓

  受重点城市仅一城土拍及春节假期错峰的影响,今年1月,土地供应量呈季节性回落,而房企的拿地节奏也明显变缓。

  从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》来看,今年1月,TOP100房企拿地总额591亿元,同比下降29.4%。与以往一样,拿地企业主要以地方城投及本土民企为主。具体来看,绿城中国以累计新增货值83亿元占据榜单第一;广州润川房地产开发、中关村发展紧随其后,累计新增货值规模分别为75亿元和66亿元。

  另据克而瑞统计数据显示,今年1月,重点城市集中供地近乎“中断”,仅宁波一城进行集中土拍,因此,优质地块供应量相对较少,难以吸引品牌房企投资。为此,2023年销售百强房企(全口径)在1月投资基本暂缓,仅绿城、华润置地、建发房产等在纳储。从拿地金额TOP100房企来看,城投企业上榜数量近50家,拿地金额更是占到百强房企拿地金额的50%。此外,拿地金额中有31%来自规模相对较小的本土民企。

  从今年1月各城市群拿地金额来看,长三角地区仍然领跑全国。据中指研究院统计数据显示,今年1月,长三角TOP10企业拿地金额124亿元,居四大城市群之首。其中,溧阳城发集团拿地金额18亿元,位居长三角企业拿地金额榜首;粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额82亿元,位列第二;中西部TOP10企业拿地金额77亿元,位列第三。

  值得关注的是,在全国住宅用地成交总价TOP10方面,今年1月入榜地块中多数位于长三角地区。入榜地块中,宁波共入榜3宗地块,总成交金额为49亿元。其中宁波市东部新城核心区东片区D1-4-4#/5#/6#地块以总价25亿元位居榜首;佛山入榜2宗地块,总成交价为39亿元;西安入榜2宗地块,总成交价为24亿元,台州、芜湖、温州各入榜1宗地块,成交价分别为13亿元、12亿元和10亿元。

  多地今年首批集中供地明显“缩量”

  从目前来看,天津、杭州、苏州、郑州已发布2023年第一批集中供应地块的公告,与2022年第一批集中供地相比有着明显“缩量”趋势。其中,杭州供应13宗地块,苏州供应11宗地块,相比2022年第一批集中供地明显减少。不过,这些地块位置较优,核心板块占比高,推出楼面均价同比分别上浮约30%、35% 。而天津仅供应1宗地块,相较于2022年第一批集中供地同样是明显“缩量”。相比之下, 郑州供应11宗地块,供应量与2022年第一批集中供地对比变化不大 。

  中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍,从2022年22城集中供地来看,计划完成率不足六成。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92%,长春、重庆完成率仅16% 。

  张凯进一步分析称,目前对于“集中供地”的要求进一步淡化。从各地的表现来看,与“集中组织出让活动”也渐行渐远。比如,长沙取消集中推介土地,调整为常态化持续更新,南昌提出退出集中供地,而天津2023年首个地块则是单独供应。

  业内:预期多次分散供地

  2023年土地市场以冷清开启,业内人士对于全年的预计仍不乐观。

  张凯认为,地方政府应该意识到正在与其他城市竞争房企的投资额度。在土地规则上,各地采取多次分散供地,优化供地条件,降低参拍门槛。而非核心城市的地价会出现下调。虽然房地产市场预期边际改善,但土地市场热度难有根本性恢复,地方国资企业仍将托底,2023年土地成交规模进一步小幅回落。

  “土地市场结构分化更加明显,其中,核心城市需求端政策仍有大量放松空间,其经济发展水平高、公共基础设施完备,对流动人口的吸引力强。而三四线城市政策放开空间有限、人口流出、库存高企,因此应谨慎进入。安全应成为2023年房企选择城市的重要标准。”张凯如是说。

  此外,克而瑞分析人士表示,今年1月,重点城市仅宁波一城进行了集中土拍,三四线城市供地节奏也明显变缓,全国土地市场成交规模降至历史低位。虽然2022年出台了较多行业利好政策,其中不乏力度较大的“三支箭”等有利房企融资的组合政策等,但从效果来看,目前尚不明显,在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下,预计2023年土地市场热度仍将延续低位,市场热度仍将持续分化,房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。

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